У лютому 2009 року я бачив, як на тлі фінансової кризи слабшав попит на київські квартири. Рієлтори в публікаціях закликали купувати, поки є нагода. Я дивився на ситуацію інакше: за моїми тодішніми спостереженнями, ціни в оголошеннях знижувалися, а угод було мало. Я припускав, що спад триватиме щонайменше рік.
Що могло тиснути на ціни
- Державна реакція й бюджет. На той момент я не бачив заходів, які швидко полегшили б роботу підприємств. Навіть після ухвалення рішень, на мою думку, знадобилося б кілька місяців, щоб вони позначилися на ринку. Швидкого перелому до наступних виборів я не чекав.
- Банки та іпотека. Я не розраховував на швидке відновлення кредитування. Банкам потрібно було обслуговувати власні зобов’язання, а НБУ працював в умовах тиску на валютний курс. Зміна умов кредитів і переоцінка застав могли додатково ускладнити становище позичальників.
- Промисловість та інвестиції. Сповільнення виробництва й відплив іноземного капіталу, на мою думку, означали менше грошей у бізнесу й домогосподарств. Швидкого повернення інвесторів я не очікував через високі ризики.
- Доходи, витрати й курс. Коли зарплати скорочувалися, а витрати на комунальні послуги й проїзд зростали, на купівлю житла залишалося менше заощаджень. Зміна курсу також означала, що одна й та сама ціна в доларах вимагала різної суми в гривнях.
- Заставні квартири й термінові продажі. Я припускав, що частина позичальників не впорається з виплатами, а заставне житло згодом вийде на ринок. Власники, яким потрібно повертати борги, могли погодитися на нижчу ціну, навіть зі збитком.
- Будівництво й альтернативи. Я припускав, що після кризи забудовники зможуть будувати дешевше, а покупці порівнюватимуть Київ із пропозиціями в інших країнах. Як приклад я навів берлінську трикімнатну квартиру з ремонтом за 25 тисяч доларів. Це приклад із тодішньої нотатки, для якого бракує незалежного підтвердження.
Якого рівня цін я очікував восени 2009 року
Мій прогноз на вересень–листопад 2009 року був таким: окремі трикімнатні квартири в Києві могли коштувати 30–50 тисяч доларів США, а одно- й двокімнатні — менше. Я виходив із того, що за слабкого попиту продавцям, яким потрібно завершити угоду швидко, доведеться орієнтуватися на суму, яку покупці готові заплатити.
Для перевірки такого прогнозу потрібні дані про завершені угоди за відповідний період. Ціни з оголошень і ціни продажу слід порівнювати окремо, враховуючи район, площу та стан квартири.
